Conformità, precauzioni: i passaggi-chiave per il Superbonus

Conformità urbanistica degli edifici, attenzione ai dettagli contrattuali. Privati, imprese e banche: conviene a tutti il Superbonus del 110% varato all’articolo 119 con il Dl 34/2020 (poi convertito con Legge 77/2020, n. 77). Ma per accedere – con successo – al beneficio è essenziale che le parti gestiscano correttamente alcuni passaggi importanti.

La misura, infatti, ha introdotto agevolazioni fiscali che prevedono la possibilità – con esclusivo riferimento a specifici interventi di miglioramento energetico ed antisismico, di elevare la percentuale di detrazione fino ad una percentuale del 110% delle spese sostenute.

Gli interessi di privati, imprese e banche

Tale norma, conosciuta come Superbonus 110%, sta da mesi alimentando l’interesse dei privati, inclusi i condomini, delle imprese edili e delle banche. Infatti i privati sono stuzzicati, in questa fase molto critica della nostra economia, dalla possibilità di svecchiare, ad un costo irrisorio, gli immobili di proprietà (vero asset delle famiglie italiane). Situazione, questa, che consentirebbe di controbilanciare l’abbassamento delle quotazioni immobiliari dell’ultimo periodo.

Le imprese sono attratte dalla possibilità di aggiudicarsi appalti in un momento difficile come quello che stiamo attraversando. Il particolare meccanismo previsto dalla norma consente, peraltro, alle imprese di poter considerare tali appalti come opere a basso rischio creditizio.
Le banche, da ultimo, sono interessate dalla norma su due fronti: l’acquisto dei crediti che si sono determinati per effetto del super bonus e l’erogazione dei finanziamenti necessari per il completamento delle opere edili.

Le criticità

Ciò premesso, esistono, a tutt’oggi, alcuni aspetti che meritano di essere attentamente valutati e gestiti in ciascuno dei tre ambiti. I privati, infatti, devono porre molta attenzione sia all’ambito urbanistico relativo all’immobile sul quale intendono avvalersi dell’incentivo, che alla propria fiscalità.

Con riferimento al primo aspetto si ricorda che la non conformità dell'immobile rispetto alle risultanze urbanistiche, potrebbe avere un impatto devastante sul processo in quanto, in taluni casi, determinerebbe la decadenza dal diritto alla fruizione del beneficio fiscale. Non solo, la non corretta gestione delle tematiche urbanistiche, potrebbe pregiudicare il diritto al bonus per carenza del conseguimento di una delle condizioni essenziali (ad esempio, il mancato raggiungimento della soglia di miglioramento di due classi energetiche nel caso degli interventi cosiddetti di cappotto termico).

Sulla questione fiscale si segnala la necessità di operare un’adeguata verifica della propria capacità reddituale ad assorbire (in termini di imposta generata) i crediti derivanti dalla fruizione del Superbonus. Tante sono, infatti, le variabili che si rilevano in tale contesto (in primis la previsione dei redditi futuri). Sempre a proposito della variabile fiscale si evidenzia la necessità di adottare adeguate precauzioni a livello contrattuale in sede di definizione degli accordi con l’appaltatore nel caso in cui oggetto delle opere non siano esclusivamente lavori qualificanti (come trainanti e trainati) ai fini della normativa.

Non infrequenti sono, infatti, i casi in cui unitamente alla realizzazione di interventi qualificanti ai sensi della normativa sul Superbonus 110%, l’appaltante (privato e/o condominio) decida di effettuare anche altre opere non rientranti in tale disciplina. In tale contesto si determina la necessità di operare un’adeguata distinzione, anche in sede di fatturazione e di pagamento dei corrispettivi, delle singole opere (magari incluse, per esigenze contrattuali e/o amministrative, in un unico contratto di appalto).

Questa distinzione dovrebbe, altresì, estendersi alla precisa allocazione delle spese accessorie rispetto alle due categorie di opere (incluse ed escluse dall’agevolazione) così da consentirne una puntuale identificazione in caso di successiva verifica, evitando il rischio di future contestazioni. Ciò rende evidente la necessità di porre la massima attenzione nella gestione dei rapporti (contrattuali) con i professionisti chiamati ad assistere tecnicamente il cliente.

Per le imprese l’aspetto di maggiore criticità è rappresentato dal finanziamento delle opere, qualora il cliente intendesse optare per la cessione del credito emergente per effetto della fruizione del Superbonus. Non potendosi, infatti, rivalere sui propri fornitori, l’appaltatore ha due scelte: non accettare l’incarico o farsi finanziare. In quest’ultimo caso, sebbene le banche stiano supportando le imprese, queste si troverebbero a dover gestire una situazione che, per magnitudo e complessità oggettiva, può definirsi particolarmente complessa.

Da ultimo, anche il comparto delle banche si trova a fronteggiare situazioni critiche nelle fasi del processo che le vedono coinvolte ed interessate. Accanto all’erogazione di finanziamenti (attività core e consolidata) le banche, qualora decidessero di acquistare i crediti emergenti dalla fatturazione delle opere agevolabili, dovranno aver cura di monitorare i numerosi adempimenti richiesti dalla normativa nel corso del processo di esecuzione delle opere medesime (come il processo autorizzativo, lo stato di avanzamento dei lavori, il pagamento dei corrispettivi, il termine delle opere con conseguente raggiungimento dei miglioramenti energetici qualificanti ai fini dell’agevolazione ecc..).

Tali attività richiedono il costante e preciso monitoraggio degli adempimenti connessi a ciascuna pratica la quale, in chiave preventiva, dovrà essere valutata per la riconoscibilità teorica dei presupposti per l’applicazione dell’agevolazione.
Quanto precede, oltre ad essere molto oneroso in termini amministrativi, richiede un adeguato supporto in ambito informatico, talvolta ulteriormente complicato dalla necessità di interfacciarsi con le piattaforme dei diversi provider di servizi inclusi nel processo.

di Alessandro Dragonetti - Managing Partner e Head of Tax di Bernoni Grant Thornton